鄭州探索停工樓盤紓困路徑，已召集房企開會，提出4種盤活方式

樓盤停工現象較為突出的鄭州，正在探索為重點房企紓困的方式。

近日，一張“關于我市頭部房企自愿退出項目情況的匯報”的截圖在網上傳播，文件稱近期鄭州市房管局召開會議，匯報“頭部房企自愿退出項目情況”，對鑫苑、康橋等重點房企項目，給予棚改統貸統還、收并購等六種退出方式支持。

河南省住建廳一位工作人員告訴記者，網傳內容不完全準確，上述會議確實召開了，相關圖片是會議材料、并非正式文件。鄭州市政務便民服務熱線回應稱，今早已接到很多會議相關的反映，不過現在還沒有統一政策下發。

記者從一位參會房企處了解到，近日鄭州市政府組織開“8家龍頭房企（建業、鑫苑、世茂、康橋、綠地、正商、融創、瀚海）在鄭項目情況匯報”會議，主要是結合市政府6月15日下發的《鄭州市房地產良性循環發展相關模式和建議》文件，市房管局就8家重點企業項目的選擇模式進行匯報。

網傳圖片中的“退出”表述，也并非房企要完全退出項目，而是對棚改統貸統還、收并購、破產重組、保障性租賃住房四種模式的統稱。

上述房企人士稱，“棚改統貸統還”即由政府平臺公司接收，后期政府主導；收并購針對資產大于負債的項目，政府組織國央企、金融機構對接，解決企業現金流問題；破產重組針對資不抵債的項目，政府組織破產重組、保交樓；保障性租賃住房模式，指銷售疲軟、建設資金困難的項目，政府組織建行專項建設貸款。

值得注意的是，早在2014年開始，“棚改統貸統還”模式便在多個省份實踐過，包括四川、廣西、山東、江蘇、陜西等地，即政府指定一家融資平臺統一向國開行申請棚改貸款額度，投入到各個項目后，再由該平臺統籌安排償還資金。

譬如2014年，國開行與四川省推動建立了“統一評級、統一授信、統借統還”的省級統貸模式，探索解決四川省棚改任務重、區域任務不均衡，市縣抵押物缺乏、貸款成本高等問題。2015年，廣西賓陽縣一棚戶區改造項目資金不足，該縣通過自治區融資平臺，申請到了國開行1.12億元專項貸款，進行棚戶區改造；自治區相關領導稱，統貸統還最大的特點，就是貸款程序簡化、快捷，并且能夠高效獲得貸款。

有參會房企告訴記者，目前提出的四種模式是為盤活項目，并非房企要主動退出，當前也只是提出紓困方向，具體方案還未落地，但至少表示政府已經在牽頭探索，還是比較積極的事情。另一參會房企也稱，目前具體執行細節還未確定，現在市場信心極度不足，行業困境也并非一場會議可以解決。

在近期的“停貸風波”中，鄭州一直出于風口浪尖，許多房企因復工困難遭到業主維權。一位鄭州市政府部門人員告訴記者，鄭州的房企整體處境都比較艱難，過完年到現在開工率很低，有的區除了央企在“硬撐”，其他民企、在建安置房項目很多都停著，即便央企也在努力融資，有原先規模較大的建筑公司也快破產重組了。

為助力解決房企困境，7月19日，鄭州地產集團與河南資產管理有限公司達成合作，雙方將聯合設立鄭州市地產紓困基金，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

七月初，鄭州地產集團還發布消息稱，下屬全資公司將在鄭州市區范圍內收購存量房源，用于人才公寓，目前《河南鄭地住房租賃有限公司收購存量房源用于人才公寓項目（第一批次）公告》已經政府有關部門批準。

根據招標要求，擬收購項目須四證齊全，要在鄭州市主城區范圍內、周邊交通便利，基礎設施、生活配套等設施完善；房源項目須為整棟未售，可實現封閉管理，整院優先；優先考慮收購知名房企開發的高質量項目，確保擬收購項目的房屋品質。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對于房企的儲備地塊，如果企業已無能力開發、或開發必虧損，可按市場成交價，由地方平臺或其他租賃公司收購，做保障性租賃住房。一方面，出售資金可確保企業其他項目交付，而且還能完成保租房的任務。建議先租后買、租購聯動，提高國企平臺或市場企業收購這類項目的積極性。

“房地產行業還將繼續完成市場化出清，市場化、法制化，商業可持續的原則不會調整，爆雷房企也很難再被救起，但爆雷房企的項目會在‘保交樓’層面得到充分紓解。”李宇嘉還表示，即便是紓困基金也會尋求保本微利，而不是一味救助，因此投入項目交付后，會向開發商追償，或者靠項目其他地塊、其他推售樓盤來彌補。

西政資本認為，從鄭州這個代表城市的實際動作看，基本圍繞項目本身展開，因此后續不管是政府性的房地產基金還是棚改專項債，更多仍然是指向項目層面的盤活或托底。在項目收并購方面，目前市場的響應程度依舊非常有限。